住宅ローン返済中の売却

石川県金沢市の住宅ローン返済中の家を売るには?不動産の売却方法やケース別の注意点を解説!

住宅ローンの返済が続いている家を売却することは可能でしょうか?この記事では、住宅ローン返済中に家を売る方法、必要な準備、注意点を詳しく解説します。

ローン返済中の家を売る前に!

住宅ローン返済中でも家を売却することは可能です。ただし、以下の2つの条件を満たす必要があります:

  1. 住宅ローンを完済すること – 売却益や自己資金を使ってローンを完済します。
  2. 抵当権の抹消 – 不動産に設定されている抵当権を解除することが必要です。

手順

  1. 残債の確認
    • 返済予定表: 毎月の返済額や元金・利息の内訳が記載されています。
    • 残高証明書: 年末時点でのローン残高を証明する書類です。
    • ネットで確認: インターネットバンキングでリアルタイムに残高を確認できます。
  2. 売却見込み価格の調査
    • 石川県金沢市の不動産会社に査定を依頼します。
    • アットホームやスーモなど大手ポータルサイトを利用して相場を確認します。
  3. 完済の確認
    • 売却見込み価格がローン残債を上回るか確認します。
    • 仲介手数料や印紙税などの費用も考慮します。

オーバーローンの家を売る場合

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回る状態です。この場合、以下の方法があります:

  1. 手持ち資金を足す
    • 売却金に自己資金を追加して残債を一括返済します。
  2. 住み替えローンで返済する
    • 新しい住宅を購入する際に住み替えローンを借り入れ、今の住宅ローンを完済します。ただし、審査は厳しいです。
  3. 任意売却
    • 金融機関と協議して、所有者の希望条件を反映させた形で売却します。これにより競売を避けられますが、信用情報に影響します。

アンダーローンの家を売る場合

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を下回る状態です。この場合、特に大きな問題はありませんが、以下の流れで進めます:

  1. 売却にかかる費用の計算
    • 仲介手数料、登記費用、引越し代などの費用を計算します。
  2. 売却活動を行う
    • 不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約から選びます。
  3. 売買契約、引渡しと同時に抵当権抹消手続きを行う
    • 売買契約後、引渡しの際に抵当権の抹消手続きを行います。

離婚、住み替え…ケース別の注意点

離婚時の売却に伴う注意点

  • 離婚する場合、住宅ローン残債も財産分与の対象となります。アンダーローンの場合は簡単に精算できますが、オーバーローンの場合はローン返済の負担をどう分けるかを決める必要があります。

住み替えに伴う注意点

  • 「売り先行」か「買い先行」を選びます。売り先行は資金計画を立てやすいですが、仮住まいが必要になることがあります。買い先行は新居をじっくり探せますが、資金計画が立てにくくなるリスクがあります。

石川県金沢市の住宅ローン中の家を売ることについて、プロの見解

石川県金沢市のプロの不動産会社の有限会社ジャパンサービスにインタビューしたところ、以下のポイントが重要とされています:

  • 残債と売却時の諸費用を考慮する: 売却額がローン残債と諸費用を上回るか確認することが重要です。具体的に、査定額が、住宅ローンの残債 + 売却時の諸経費を上回るかどうかが売りに出す判断基準の1つになると思います。下回る場合は、不動産の売却額だけでは抵当権を抹消できないため、追加で自己資金が必要になります。

税金対策も忘れずに!

家を売却すると所得税と住民税がかかります。特例として「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」が利用できます。また、オーバーローンの場合には「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用されることがあります。税金の計算や軽減措置については専門家に相談しましょう。


これで、住宅ローン返済中の家を売却するための具体的な方法と注意点が理解できたと思います。ご自身の状況に合わせて最適な方法を選び、成功する売却を目指しましょう。また、金沢市の不動産売却でご相談がありましたらジャパンサービスへお気軽にお問い合わせください!

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