初心者が石川県金沢市の不動産売却で失敗しないための注意点25個！

こんにちは、金沢市不動産売却相談ナビです。石川県金沢市の不動産を売却する際に初心者が失敗しないために押さえておくべき25の注意点について、ステップごとに解説します。この記事を通じて、不動産売却の流れを理解し、各段階での注意点を把握することで、初めての方でもスムーズな取引が可能になります。

1.【チャートで確認】不動産売却の大まかな流れと注意点25

まず、石川県金沢市の不動産売却の全体の流れを確認します。不動産売却は「買主を見つけて売る」というシンプルなものに見えますが、実際には各ステップごとに注意すべきポイントがあります。以下のチャートで、不動産売却の大まかな流れを確認し、それぞれの段階での注意点を押さえておきましょう。

2.【STEP1】自宅の状況と相場を調べる

不動産売却の最初のステップは、自宅の状況と相場を調べることです。ここでは、以下の6つの注意点について解説します。

2-1.①買主に引き渡す不動産は引き渡しまでに住宅ローンを完済しなければいけない

家を売る際に「住宅ローン返済中でも売ることはできるのか？」と不安に思う方も多いでしょう。結論として、住宅ローン返済中でも家の売却は可能ですが、買主に物件を引き渡すまでに住宅ローンを完済しておく必要があります。これは、住宅ローンで購入した家には「抵当権」が付いているためです。

抵当権とは、ローン返済が滞った際に金融機関が不動産を差し押さえ、競売にかけることで返済を回収する権利です。このため、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを行わなければなりません。売主は、引き渡し前に必ず抵当権が抹消されたことを確認し、不動産売却を進めましょう。

2-2.②相続された不動産を売る場合は、売主が相続人の名義になっているか確認する

相続された不動産を売る場合、その名義が売主であるあなたに変更されているか確認することが重要です。もし名義が相続人ではなく被相続人のままだと売却ができません。この場合、「相続登記」を行い、名義を売主に変更する必要があります。相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に新しい所有者を明確にする手続きです。不動産の名義を変更することで、自由に売買ができるようになります。

2-3.③交渉できるようあらかじめ自宅の相場を調べて適正価格を知っておく

石川県金沢市の不動産を売却する際には、事前に自宅の相場を調べて適正価格を知っておくことが重要です。相場を知ることで、不動産会社や買主との価格交渉において有利に立つことができます。自宅の相場を調べる方法として、以下の手段があります。

• スーモやアットホームなどのポータルサイト：現在の売り出し価格や物件情報を確認できます。
• 不動産会社の査定サービス：石川県金沢市の不動産会社が提供する無料査定サービスを利用して、具体的な査定額を取得します。

2-4.④不動産が売れるまでは平均3～6か月かかることを理解しておく

不動産が売れるまでには平均して3～6か月かかることを理解しておきましょう。短期間で売れることを期待して計画を立てると、予想外の遅れが生じた際に計画が狂ってしまいます。売却には時間とスケジュールに余裕を持って取り組むことが重要です。

2-5.⑤不動産を売る側も費用がかかることを理解しておく

不動産を売却する際には、売主にも様々な費用がかかることを理解しておきましょう。具体的には以下の費用が発生します。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• 司法書士への報酬
• 住宅ローン返済手数料
• 売買関連書類の発行費用
• 譲渡所得税・住民税（利益が出た場合）
• ハウスクリーニング費用（必要に応じて）
• 土地の測量費（必要に応じて）
• 解体費用（必要に応じて）

3.【STEP2】家を買ってくれる人を探す

【STEP1】で自宅の相場や名義状況、住宅ローンの現状を把握したら、次はいよいよあなたの不動産を購入してくれる買主を探す段階です。ここでは、買主を見つける際に注意したい10のポイントについて解説します。

3-1.⑥買主を探したり、売買契約の書類を作る等すべて自力なので手間と時間がかかる

自力で買主を見つけ、売買契約の書類を作成することは可能ですが、非常に手間と時間がかかります。特に、売買契約書の作成は不動産取引が初めての方にとってハードルが高いです。契約書には、売買物件の表示、売買代金、手付金、所有権の移転と引き渡しの時期、費用の負担、公租公課の精算、契約解除の条件、物件の引き渡し条件、瑕疵担保責任など多岐にわたる内容を盛り込む必要があります。

3-2.⑦法務局は平日のみオープンのため早退や休む必要がある

不動産売却後、売主と買主は所有権移転の登記を行うために法務局に出向く必要があります。しかし、法務局は平日のみオープンしているため、仕事をしている方は早退や休暇を取る必要があります。法務局の開庁時間は平日午前8時30分から午後5時15分までであり、昼休み時間帯は職員が交代で対応するため、待ち時間が長くなることもあります。

3-3.⑧個人間の売買はトラブルが発生しやすいので注意

個人間の不動産売買はトラブルが発生しやすい点に注意が必要です。特に、石川県金沢市の物件の隠れた欠陥（瑕疵）が後から見つかると、「瑕疵担保責任」が発生します。売主は瑕疵を知っていた場合、知らんぷりして物件を売却すると、買主から損害賠償を請求される可能性があります。契約代金や物件の状態についてのトラブルを避けるため、契約書に詳細を明記することが重要です。

3-4.⑨個人売買の場合は住宅ローンを利用できない場合がある

個人間の不動産売買では、住宅ローンを利用できない場合があります。金融機関は個人間売買に対して不安を抱くことが多いため、重要事項説明書の提出を求めることがあります。この書類がないと、ローン審査が通らず、買主が住宅ローンを組むことが難しくなります。

3-5.⑩査定依頼は信頼できる不動産会社に依頼しておく

不動産会社に査定依頼をする際は、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。これにより、売りたい価格が適正かどうかを判断しやすくなります。また、石川県金沢市の不動産会社に査定をお願いすることで、早く売却しやすくなります。

3-6.⑪査定書は必ず書面でもらい食い違いがないようにする

不動産会社に査定依頼をしたら、必ず査定書を書面で受け取りましょう。口頭での査定結果は誤解やトラブルの原因となるため、書面での確認が重要です。

3-7.⑫２つの売却方法の違いを正確に理解しふさわしい方法を選ぶ

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の二通りがあります。仲介は不動産会社が物件の広告を出して買主を探す方法、買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法です。それぞれの特徴を理解し、状況に応じて適切な方法を選びましょう。

3-8.⑬媒介契約について正しく理解し最適な選択をすることが重要

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できる契約、専任媒介契約は1社のみ依頼するが自分で買主を見つけることができる契約、専属専任媒介契約は1社のみ依頼し自分で買主を見つけることができない契約です。各契約の内容を理解し、最適な選択をしましょう。

3-9.⑭「囲い込み」に遭っていないか注意しておく

「囲い込み」とは、不動産会社が売主からの売却依頼を受けながら、その物件情報を他の不動産会社に公開しないことです。これにより、買主が見つかりにくくなる可能性があります。囲い込みに遭わないよう、不動産会社がどのように情報を公開しているか確認しましょう。

3-10.⑮交渉で価格が下がることもあるため売り出し価格は少し高めに設定

売り出し価格は少し高めに設定しておくことが重要です。買主との価格交渉で値下げされることが一般的であるため、最初から低い価格で出さないようにしましょう。高めの価格設定により、交渉に余裕を持つことができます。

4.【STEP3】不動産を売りに出す

不動産の販売準備が整ったら、実際に不動産を売りに出す段階に進みます。この【STEP3】では、不動産を効果的に売るために注意すべきポイントについて詳しく解説します。

4-1.⑯買い手の付きやすい時期を逃さないよう売却時期を見極める

不動産を売る際、最も売れやすい時期を見極めることが重要です。一般的に不動産の取引件数が多いのは3月です。新学期や新年度のスタートに合わせて引っ越しや転勤が多くなるため、この時期に家を売り出すと多くの買い手にアピールできます。売却のタイミングを見計らって、1月ごろから情報を出しておくと良いでしょう。

4-2.⑰内覧が始まる前に室内をキレイに掃除しておく

内覧が始まる前に、室内を綺麗に掃除しておくことは非常に重要です。特に玄関、浴槽、洗面所、トイレなどの水回りは念入りに掃除し、リビングや各居室も整理整頓しましょう。ベランダやバルコニーも掃除を怠らないようにし、内覧者に良い印象を与えることが大切です。

4-3.⑱むやみにリフォームしない

不動産を売る前にリフォームを検討する方も多いですが、むやみにリフォームを行うのは避けましょう。購入希望者の多くは、自分の好みに合わせてリノベーションを考えているため、売主がリフォームにお金をかける必要はあまりありません。リフォームに費用をかけるよりも、掃除や整理整頓に力を入れる方が効果的です。

4-4.⑲物件に欠陥がある場合はきちんと伝えないと法律違反になる

売買する物件に欠陥がある場合、売主は買主にその欠陥をきちんと伝える義務があります。これを「売主の説明義務」と呼びます。たとえば、壁のひび割れや屋根の雨漏りなどの欠陥を隠して売却すると、法律違反となり、買主から損害賠償を請求される可能性があります。売主は必ず物件の欠陥を正直に伝えましょう。

4-5.⑳思わぬ誤解でトラブルに発展しないよう内覧者と口約束をしない

内覧者と口約束をするのは避けましょう。たとえば、内覧者との会話の中で価格の値下げや家具の譲渡を約束すると、後々トラブルになることがあります。口頭での約束は避け、すべての交渉事項は書面にして確認することが大切です。

5.【STEP4】買主と売買契約を結ぶ

無事に買主が見つかったら、次のステップは売買契約を結ぶことです。この段階で注意すべきポイントを詳しく解説します。

5-1.㉑売買契約書の内容は隅々まで確認し見落としのないようにする

売買契約書には、売買物件の詳細や代金の支払い条件、所有権の移転と引き渡しの時期、費用の負担、公租公課の精算、契約解除の条件、瑕疵担保責任などが記載されます。売主と買主は契約書の内容を隅々まで確認し、見落としがないように注意しましょう。特に重要なポイントは、売買物件の表示、売買代金、引き渡しの条件、瑕疵担保責任の範囲などです。

6.【STEP5】必要書類をそろえる

売買契約が結ばれたら、次に必要な書類をそろえるステップに進みます。この段階で注意すべきポイントを解説します。

6-1.㉒管理組合や役所などからもらう書類もあるため時間に余裕を持たせる

必要書類には、登記済権利書、身分証明書、間取り図、建築確認済証、検査済証、地積測量図、境界確認書、新築販売時の広告やパンフレット、建築設計図書、工事記録書、耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書、地盤調査報告書、住宅性能評価書、既存住宅性能評価書、ローン償還表、管理規約、使用細則、固定資産税納税通知書、実印、印鑑証明、固定資産評価証明書、住民票の写し、戸籍附票、預金通帳などがあります。これらの書類は役所や管理組合から取得するものもあるため、時間に余裕を持って準備しましょう。

7.【STEP6】不動産の名義変更をする

不動産の売却が完了したら、次に行うべきは名義変更です。このステップでは、売主から買主へと不動産の所有権を正式に移転させる手続きを行います。ここでの注意点を詳しく見ていきましょう。

7-1.㉓登記申請書への記載は漢字1文字でもミスしないようにする

登記申請書に記載する際は、誤字脱字がないように細心の注意を払いましょう。一文字の漢字ミスがあるだけで、審査が通らず手続きが遅れることがあります。万が一記載ミスが発生した場合は、訂正箇所に二重線を引き、訂正印を押して修正します。記載内容は丁寧に、慎重に確認しながら進めることが重要です。

7-2.㉔名義変更の期限はないが速やかに行う

名義変更には法的な期限は設けられていませんが、速やかに行うことが推奨されます。名義変更を遅らせると、不動産の売却ができないなどの問題が発生する可能性があります。特に、親族や知人から不動産を購入した場合は、関係が近いために名義変更を後回しにしがちですが、早めに手続きを済ませておくことが大切です。

不動産の売却が完了したら、できるだけ早い段階で名義変更の手続きを行い、確実に所有権を買主に移転させましょう。

8.【STEP7】売却した翌年確定申告をする

不動産を売却して「売却益」が発生した場合、翌年に確定申告を行う必要があります。このステップでの注意点を見ていきましょう。

8-1.㉕期限内の確定申告を忘れると「追徴課税」されてしまうので注意

不動産を売却して利益が出た場合、その売却益に対して税金が課せられます。売却益とは、不動産を売却した金額から取得費や諸経費を差し引いた金額を指します。この売却益に対して税金がかかるため、確定申告を行う必要があります。確定申告の期間は翌年の2月中旬から3月中旬までです。この期間内に申告しないと、追徴課税が発生することがあります。

「取得費」とは、不動産を取得するための費用で、購入代金、仲介手数料、登記費用、印紙税などが含まれます。「譲渡費用」とは、不動産を売却するためにかかった費用で、売却のための仲介手数料、登記費用、建物解体費用などが含まれます。「特別控除」とは、特定のケースで適用される控除額で、譲渡所得から控除される金額です。

確定申告を忘れないようにし、期限内に申告を行いましょう。

9.まとめ

今回、不動産売却の流れに沿って、各ステップで注意すべきポイントを25個取り上げました。ここで、再度その注意点をまとめて確認し、不動産売却をスムーズに進めるための総まとめを行います。

1.【STEP1】自宅の状況と相場を調べる

1. 買主に引き渡す不動産は引き渡しまでに住宅ローンを完済しなければいけない
   • 抵当権の抹消が必要
2. 相続された不動産を売る場合は、売主が相続人の名義になっているか確認する
   • 相続登記を行い、名義を変更
3. 交渉できるようあらかじめ自宅の相場を調べて適正価格を知っておく
   • スーモやアットホームなどのポータルサイト、不動産会社の無料査定サービスを利用
4. 石川県金沢市の不動産が売れるまでは平均3～6か月かかることを理解しておく
   • 売却には時間がかかることを考慮
5. 不動産を売る側も費用がかかることを理解しておく
   • 仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用などが発生

2.【STEP2】家を買ってくれる人を探す

6. 買主を探したり、売買契約の書類を作る等すべて自力なので手間と時間がかかる
   • 個人売買の手間と時間を理解
7. 法務局は平日のみオープンのため早退や休む必要がある
   • 手続きに必要な時間の確保
8. 個人間の売買はトラブルが発生しやすいので注意
   • 瑕疵担保責任などのトラブル防止
9. 個人売買の場合は住宅ローンを利用できない場合がある
   • 住宅ローン利用の制約
10. 査定依頼は信頼できる不動産会社に依頼しておく
    • 信頼できる石川県金沢市の不動産会社に聞くことで売却価格を把握
11. 査定書は必ず書面でもらい食い違いがないようにする
    • 書面での確認
12. ２つの売却方法の違いを正確に理解しふさわしい方法を選ぶ
    • 仲介と買取の違いを理解
13. 媒介契約について正しく理解し最適な選択をすることが重要
    • 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の違いを理解
14. 「囲い込み」に遭っていないか注意しておく
    • 物件情報の公開状況を確認
15. 交渉で価格が下がることもあるため売り出し価格は少し高めに設定
    • 売り出し価格の設定

3.【STEP3】不動産を売りに出す

16. 買い手の付きやすい時期を逃さないよう売却時期を見極める
    • 売却シーズンを考慮
17. 内覧が始まる前に室内をキレイに掃除しておく
    • 室内の清掃と整理
18. むやみにリフォームしない
    • 必要なリフォームのみ
19. 物件に欠陥がある場合はきちんと伝えないと法律違反になる
    • 売主の説明義務
20. 思わぬ誤解でトラブルに発展しないよう内覧者と口約束をしない
    • 口約束の禁止

4.【STEP4】買主と売買契約を結ぶ

21. 売買契約書の内容は隅々まで確認し見落としのないようにする
    • 契約内容の確認

5.【STEP5】必要書類をそろえる

22. 管理組合や役所などからもらう書類もあるため時間に余裕を持たせる
    • 書類の準備

6.【STEP6】不動産の名義変更をする

23. 登記申請書への記載は漢字1文字でもミスしないようにする
    • 登記申請書の記載
24. 名義変更の期限はないが速やかに行う
    • 名義変更の迅速な対応

7.【STEP7】売却した翌年確定申告をする

25. 期限内の確定申告を忘れると「追徴課税」されてしまうので注意
    • 確定申告の期限

不動産売却は大きな取引であり、初めての方にとっては多くの手続きや注意点があります。しかし、各ステップでのポイントを押さえ、準備をしっかり行うことで、スムーズかつ成功した取引を実現することができます。本記事が、不動産売却の参考となり、あなたのスムーズな不動産取引の一助となれば幸いです。

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