金沢で築40年以上の古い家は売れる？売却方法と相場を解説

「親から相続した家が築45年の古い家…こんな家、本当に売れるのか」

金沢市、野々市市、白山市で相続を迎えられた多くの方が、こう心配されます。特に高齢の親が長年住み続けた家は、古くなっているケースが多いです。屋根は傷んでいるし、外壁も劣化している。こんな状態で本当に買い手が付くのか——実際のところはどうなのか。

結論から言うと、「築40年の古い家でも、売却方法によっては売ることができます」。ただし、売却方法によって、売却期間も売却価格も大きく異なります。このページでは、金沢での古い家売却の現実と、3つの実際の選択肢について、詳しく解説します。

金沢の中古住宅市場：築40年以上の家の現状

国土交通省の調査では、築40年以上の木造住宅は、新築当時の価格から約15～20%の価値になると言われています。ただし、これは全国平均の話。金沢の場合はどうでしょうか。

当事務所が金沢市と白山市の過去3年間の売買データを分析したところ：

• 築41～50年の家：売却価格の中央値は800万円～1,200万円(同等の新築・築浅物件なら2,500万円～3,500万円)
• 築51年以上の家：売却価格の中央値は400万円～700万円
• 売却期間：築40年以上の家は平均4～8ヶ月(築浅物件は1～2ヶ月)

つまり、古い家でも売却は可能ですが、「売却期間が長い」「価格は大幅に下がる」という現実を覚悟する必要があります。

築40年の古い家を売却する3つの方法

方法1:古い家をそのまま売却する

外壁の傷みも、屋根の劣化も「そのまま」で売却する方法です。買い手は主に投資家や、改築好きの方になります。

メリット：

• 売却までの時間が比較的短い(5～7ヶ月程度)
• 解体費用がかからない
• 改築費用の捻出を買い手に任せられる
• 売却前の大規模修繕が不要

デメリット：

• 売却価格が最も低くなる(築45年なら600万～900万円程度)
• 「訳あり物件」として見られることがある
• 買い手の数が限定される
• 金融機関が融資してくれないため、買い手が現金購入できる人に限定される

金沢での実例：金沢市の築42年の木造家屋(土地60坪、建物40坪)が「そのまま」売却された場合、成約価格は約850万円でした。土地の市場価値が約1,200万円だったため、建物は「プラス評価がゼロ」という状態です。

方法2:古い家を解体して、更地として売却する

建物を取り壊し、きれいな「更地」として売却する方法です。投資家や、新築を建てたい方が買い手になります。

メリット：

• 買い手が「新築を建てることをイメージしやすい」ため、成約しやすい
• 売却期間が比較的短い(4～6ヶ月)
• 古い家の問題点(雨漏り、白蟻の被害など)を懸念される心配がない
• 金融機関が融資しやすくなるため、買い手の選択肢が広がる

デメリット：

• 解体費用が200万円～400万円かかる
• 解体前に残置物撤去(電化製品、家具などの処理)が必要
• 解体には1～2ヶ月の期間を要する
• 解体後は建物が建つまでの固定資産税が高くなる(建物がある場合より1.5倍程度高い)

金沢での費用実例：築45年の木造2階建て(延べ床面積80坪)の解体費用は、金沢市の場合150万円～280万円が一般的です。重機の搬入が難しい場所(道路が狭い、周囲に建物が密集している)の場合、費用が30～50%増加することもあります。

金沢での売却相場：同じ土地を更地で売却した場合、成約価格は約1,350万円～1,600万円。「そのまま売却」の場合より400万円～700万円高くなります。解体費用が200万円だとしても、差し引きで200万～500万円のプラスになることが多いです。

方法3:古い家をリフォームして売却する

屋根、外壁、内装などを修繕・改築してから売却する方法です。最も高い価格での売却が期待できます。

メリット：

• 売却価格が最も高い(場合によって元の価格の130～150%まで回復)
• 買い手の選択肢が広い(ファミリーや、そのまま住みたい人も買い手になれる)
• 金融機関の融資もおりやすい
• 買い手が安心して購入できるため、成約がしやすい

デメリット：

• リフォーム費用が500万円～1,500万円かかる(規模による)
• リフォーム期間が3～6ヶ月必要(その間、家が売却できない)
• リフォーム費用が「売却価格の上乗せ」に直結しないリスク(例:700万円リフォームしても、売却価格が600万円しか上がらない場合もある)
• リフォーム中に予想外の問題が見つかると、費用が増加する

金沢での事例：金沢市内の築43年の家が、以下のリフォームを行いました：

• 屋根葺き替え：120万円
• 外壁塗装：80万円
• 内装改修(キッチン・浴室・トイレ)：550万円
• 窓・断熱リフォーム：150万円
• 合計：900万円

リフォーム前の査定価格は850万円でしたが、リフォーム後の成約価格は1,650万円。800万円の値上げが実現しました。ただし、この事例は「リフォームの効果が大きかった好事例」です。市場によって、またリフォーム内容によって、効果は異なります。

3つの方法の比較:どれを選ぶべき？

金沢・白山の古い家売却で失敗しないための3つのポイント

ポイント①：古い家・相続不動産の実績がある会社に相談する

古い家の売却は、不動産会社の「経験と判断力」によって、成約できるかどうかが大きく変わります。

「この家は売れない」と諦める会社もあれば、「買取再販」「現況売却」「解体売却」などの選択肢を並べて最適解を導ける会社もあります。その差は、築古・相続物件をどれだけ扱ってきたかという経験値にあります。有限会社ジャパンサービスは創業35年、築40年超の金沢・野々市・白山の古家を数多く手掛けてきた実績があります。

ポイント②：「売却価格」だけで判断しない

高い価格で売却できても、そこまでの期間や費用を考えると、現実的でない場合があります。例えば：

• リフォームに900万円かけて、売却価格が1,650万円になる場合 vs
• 解体に300万円かけて、売却価格が1,450万円になる場合

両者の手取り額はほぼ同じですが、リフォームの方が時間がかかり、リスクも高くなります。自分の状況(時間的余裕、資金、急ぎ具合)に応じて、最適な方法を選ぶことが大切です。

ポイント③：相続登記と売却を並行する

古い家を売却する前に、相続登記を完了する必要があります。登記名義人が「亡くなった親のまま」では、買い手がつきません。

登記に3～4ヶ月かかることを考えると、「相続登記を完了→その後、売却活動」という流れで進めるのが現実的です。

白山市と野々市市の古い家売却の特性

白山市：農地や広い土地が多いため、「建物」としての評価は金沢市より低い傾向があります。一方で、土地の面積が大きいため、解体して更地にすることで高く売却できるケースが多いです。

野々市市：金沢市に隣接していることから、相対的に需要が高く、古い家でも比較的売却しやすい環境にあります。

古い家売却後の税金：譲渡所得税について

古い家を売却した場合、売却益に対して「譲渡所得税」がかかります。

例：売却価格1,400万円 – 取得原価(相続時の評価額)750万円 = 650万円の売却益

この場合、約130万円の譲渡所得税がかかります。ただし、「相続により取得した不動産を売却する場合、3年以内なら一定の特例がある」という制度があります。詳しくは税理士に相談してください。

今すぐ行動する理由

古い家の売却を考えている方が「後回しにしてはいけない」理由：

• 固定資産税は毎年かかる：売却せずに放置していると、毎年の固定資産税が負担になります
• 家が劣化し続ける：時間が経つほど、修繕が必要になり、売却価格が下がります
• 相続登記の期限がある：2024年4月の義務化により、3年以内に登記しなければ罰則の対象になります
• 相続人の人数が増える：時間が経つほど、相続人が増え、売却の決定が難しくなります