概要
こんにちは、金沢市不動産売却相談ナビです。石川県金沢市の既存不適格建築物に関し、違法建築物との違いや売却時の注意点について詳しく解説します。特に、売却が難しいとされるこれらの物件について、適切な対策を理解し、成功する売却方法を見つけることが出来ればと思います。
既存不適格建築物とは？違法建築物との違い
既存不適格建築物とは、建築当時には合法であったものの、法令改正により現行法に適合しなくなった建物です。これに対し、違法建築物は、建築時点から法令に違反している建物を指します。例えば、建築基準法に合致しないまま建てられた建物が違法建築物です。
既存不適格建築物は、法律が改正される前に建てられたため、その時点では適法だったのですが、後の法改正によって新しい法律に適合しなくなりました。具体的な例としては、建ぺい率や容積率、接道義務の変更などが挙げられます。
発生する理由
建築基準法の改正により、以前は適法だった建物が現行法に合わなくなることがあります。具体的には、以下のようなケースが挙げられます。
- 用途地域の変更 用途地域とは、その地域に建てられる建物の用途を制限するもので、例えば、住宅地に工場を建てることはできません。用途地域の変更が行われた場合、既存の建物がその新しい用途地域に適合しないことがあります。
- 建ぺい率の変更 建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。例えば、建ぺい率が60%から50%に変更された場合、既存の建物が新しい建ぺい率に適合しなくなることがあります。
- 接道義務の変更 建築基準法では、建物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。接道義務が変更された場合、既存の建物が新しい接道義務を満たさなくなることがあります。
売却が難しい理由
既存不適格建築物の売却が難しい理由は、以下の3点に集約されます。
- ローン利用の難しさ 既存不適格建築物は、担保価値が低く評価されることが多く、購入希望者がローンを利用しにくいです。金融機関は担保としての価値を重視するため、既存不適格建築物はローンの審査に通りづらい傾向があります。
- 築年数と老朽化 既存不適格建築物は、建て替えが困難なため、築年数が古く、老朽化していることが多いです。築年数が古い建物は、修繕やリフォームが必要になることが多く、買い手にとって負担となります。また、旧耐震基準の建物は安全性に懸念があり、住宅ローン控除を利用できないこともデメリットです。
- 建て替えや増改築の制限 既存不適格建築物は、建て替えや大規模な改修が現行の法律に従って行われなければならないため、自由度が低くなります。購入者が建て替えや増築を検討する際に制限が生じるため、活用範囲が狭まり、魅力が少ないと感じられることがあります。
売却時の注意点
既存不適格建築物を売却する際には、以下の点に注意する必要があります。
- 買主に告知する義務 既存不適格建築物であることが判明している場合、売主には買主に対してその事実を告知する義務があります。買主が納得した上で売買契約を締結することが重要です。
- 価格が低くなる可能性 既存不適格建築物は、活用に制限があるため、周辺の相場価格よりも低い価格で売却せざるを得ないことがあります。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格設定を行うことが大切です。
- 住宅ローンの審査が通りにくい 既存不適格建築物は、担保価値が低く評価されるため、住宅ローンの審査に通りにくいです。自己資金で購入できる買主を見つける必要があります。
売却方法
既存不適格建築物を売却するためには、以下の方法を検討することができます。
- 通常の仲介による売却 割安物件として販売し、購入希望者を見つける方法です。エリアや間取りに魅力を感じる買主をターゲットにします。
- 買取業者による買取 訳あり物件に強い買取業者に買い取ってもらう方法です。複数の業者に査定を依頼し、最適な条件で売却します。
- 是正後の売却 減築や隣地購入などで是正し、通常物件として売却します。これにより、買主がローン審査に通りやすくなります。
- 現金買いの買主に売却 現金で購入できる買主を見つけ、ローンの審査を避ける方法です。
- 古家付き土地として売却 古家付き土地として販売し、リフォーム希望者や土地を探している買主をターゲットにします。
- 更地にして売却 建物を取り壊し、更地として販売します。ただし、固定資産税が増えることに注意が必要です。
まとめ
既存不適格建築物の売却は難しいですが、適切な対策と方法を選ぶことでスムーズに進めることができます。
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