相続した金沢の土地、境界が不明な場合の売却方法｜測量費用・筆界特定制度を解説

相続した土地の境界が不明…売却できるのか？

金沢市で土地を相続した際、「隣地との境界がはっきりしない」というケースは非常に多くあります。特に昭和40年代以前に分筆された土地や、農地から宅地に転用された土地では、境界標（杭やプレート）が見当たらないことが珍しくありません。境界が不明なまま売却を進めると、買主や隣地所有者とのトラブルに発展するリスクがあるため、事前の対応が重要です。

結論から言えば、境界が不明な土地でも売却は可能です。ただし、売却方法や価格に影響が出るため、境界を確定させてから売るか、現況のまま売るかを適切に判断する必要があります。

境界確定が必要なケースと不要なケース

一般的な住宅用地の売却では、買主から「確定測量図」の提出を求められることがほとんどです。確定測量図とは、隣接するすべての土地所有者と境界を確認し合い、その合意に基づいて作成された測量図のことです。金融機関が住宅ローンの審査で確定測量図を条件とする場合も多いため、個人の買主に売却する際は境界確定が事実上必要と考えておきましょう。

一方、不動産会社による買取の場合や、面積が広い土地で公簿売買（登記簿上の面積で取引する方法）を選択する場合は、境界確定が不要なケースもあります。ただし、公簿売買では実測面積との差異リスクを買主が負うため、その分売却価格が下がる傾向があります。

境界確定の手順と金沢市での費用相場

土地家屋調査士への依頼

境界確定は土地家屋調査士に依頼します。調査士は現地で測量を行い、隣接する土地の所有者と立ち会いのもとで境界を確認します。すべての隣接地所有者から同意が得られれば、「筆界確認書」を作成し、確定測量図が完成します。

金沢市における確定測量の費用相場は、一般的な住宅用地（50坪前後）で35万〜60万円程度です。隣接する土地の数が多い場合や、道路・水路など公有地との境界確定（官民査定）が必要な場合は、さらに費用がかかることがあります。期間は通常2〜4ヶ月ですが、隣接地所有者が遠方に住んでいる場合や連絡が取りにくい場合はさらに時間を要します。

官民境界の確定

土地が道路や水路などの公有地に接している場合、金沢市との間で「官民境界」を確定させる必要があります。金沢市の場合、道路管理課に申請を行い、市の担当者と土地家屋調査士が立ち会って境界を確認します。この手続きには申請から完了まで1〜3ヶ月程度かかります。

隣地所有者が境界確定に応じてくれない場合

境界確定の最大の障壁は、隣接地の所有者が立ち会いや署名に応じてくれないケースです。隣地所有者が行方不明、相続未了で所有者が確定できない、あるいは境界の認識に相違があり同意しない、といった場合には境界確定が進みません。

筆界特定制度の活用

このような場合に有効なのが「筆界特定制度」です。これは法務局に申請し、筆界特定登記官が筆界調査委員の意見を踏まえて筆界（境界）の位置を特定する制度です。金沢地方法務局（石川県金沢市丸の内1番1号）に申請します。

筆界特定の手数料は対象土地の固定資産税評価額に基づいて算出され、一般的な住宅用地では数千円〜数万円程度です。ただし、別途測量費用が必要となるため、トータルでは30万〜50万円程度を見込んでおくべきです。申請から特定まで通常6ヶ月〜1年程度かかります。

筆界特定は裁判と異なり、相手方の同意なく手続きを進められる点がメリットです。特定結果に法的拘束力はありませんが、登記所に記録が残るため、不動産取引の実務上は十分な効力があります。

境界不明の土地を売却する際の注意点

境界確定の費用は売主が負担するのが一般的です。この費用は譲渡所得の計算上「譲渡費用」として計上できるため、売却益から差し引くことができ、結果的に譲渡所得税の節税につながります。確定測量にかかった費用の領収書は必ず保管しておきましょう。

また、境界確定の過程で越境（建物の一部や樹木が隣地にはみ出している状態）が判明することがあります。越境がある場合、売買契約書に越境に関する覚書を添付するなどの対応が必要です。越境問題の解決には隣地所有者との交渉が必要になるため、不動産会社のサポートが不可欠です。

相続した金沢市の土地で境界が不明な場合は、まずは地元の不動産会社に相談し、境界確定の要否や費用対効果について助言を受けることをお勧めします。有限会社ジャパンサービスでは、創業35年の実績を活かし、提携する土地家屋調査士と連携して境界確定から売却まで一貫したサポートを提供しています。