「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売ることはできるのだろうか」——転勤、家族構成の変化、経済状況の変動など、さまざまな理由で住宅ローン返済中に自宅の売却を検討する方がいらっしゃいます。結論から申し上げると、住宅ローンが残っている状態でも家を売却することは可能です。ただし、いくつかの条件を満たす必要があります。この記事では、住宅ローン返済中の自宅を金沢市で売却する方法について詳しく解説します。
住宅ローンが残っていても売却できる理由
住宅ローンを組んで購入した不動産には「抵当権」が設定されています。不動産を売却するにはこの抵当権を抹消する必要があり、そのためにはローンの完済が原則です。実務上は、売買決済日に買主から受け取る売却代金でローンを一括返済し、抵当権の抹消と所有権の移転登記を同日に行います。
売却前に確認すべきこと
まず現在の住宅ローンの残債額を正確に確認しましょう。返済予定表で確認できます。次に、自宅がいくらで売れるかの目安を把握するため、不動産会社に査定を依頼します。金沢市は金沢駅周辺や中心部は価格が安定していますが、郊外では築年数の経過に伴う価格下落が大きい傾向があります。
売却の流れ
金融機関への事前相談、不動産会社への査定依頼と媒介契約、売却活動と売買契約、そして決済・引き渡しという流れで進みます。決済日には、買主からの残代金の受領、住宅ローンの一括返済、抵当権抹消登記、所有権移転登記、鍵の引き渡しが一斉に行われます。
売却代金でローンを完済できない場合（オーバーローン）
ローン残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合は、自己資金で不足分を補填する方法、新居購入と合わせて「住み替えローン」を利用する方法、金融機関の同意を得て残債を下回る価格で売却する「任意売却」という方法があります。任意売却は競売と比べて市場価格に近い金額で売却でき、引っ越し時期の調整も可能です。
税金の特例
住宅ローンが残っている状態で自宅を売却し譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たせば、その損失を他の所得と損益通算し、翌年以降3年間繰り越すことができる特例があります。これにより所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があります。
まとめ
住宅ローンが残っていても、売却代金でローンを完済できれば自宅を売却することは可能です。オーバーローンの場合でも住み替えローンや任意売却など対処法があります。大切なのは、問題を一人で抱え込まず、早い段階で専門家に相談することです。
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