金沢で相続したアパート（収益物件）を売却する方法｜賃借人がいる場合の手順と注意点

相続したアパート、賃借人がいても売却できるのか？

金沢市内でアパートなどの収益物件を相続した場合、「入居者がいるから売れないのでは」と思い込んでいる方は少なくありません。しかし、賃借人が入居したままの状態、いわゆる「オーナーチェンジ」として売却することは十分に可能です。

収益物件の売却は、居住用の戸建やマンションとは異なる視点で市場が形成されています。買主は投資家や不動産事業者であることが多く、物件の利回り（年間家賃収入÷物件価格）を基準に購入判断を行います。つまり、入居者がいることはむしろ「すぐに家賃収入が得られる」というメリットとして評価される場合もあるのです。

本記事では、金沢市・野々市市・白山市で相続したアパートや収益物件を売却する際の手順、評価方法、法的な注意点について解説します。

収益物件の査定方法｜利回りと積算価格の考え方

収益物件の査定方法は、居住用不動産とは大きく異なります。主に「収益還元法」と「積算法」の2つのアプローチがあります。

収益還元法

収益還元法は、その物件が将来生み出す家賃収入をベースに価値を算出する方法です。年間の家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税などの経費を差し引いた「純収益（NOI）」を、投資家が期待する利回り（キャップレート）で割り戻して物件価格を算出します。

たとえば、年間家賃収入が360万円、経費が年間100万円の場合、純収益は260万円です。金沢市内のアパートで期待利回りが8%とすると、収益還元法による評価額は260万円÷8%＝3,250万円となります。

積算法

積算法は、土地の価格と建物の残存価値を合算して物件価格を算出する方法です。土地は路線価や公示地価をベースに、建物は再調達原価から経年減価を差し引いて算出します。金融機関が融資判断をする際にはこの積算評価を重視する傾向があるため、買主の資金調達にも影響します。

実際の売却価格は、これら2つの手法による評価額を参考にしながら、周辺の取引事例や物件の個別要因（築年数、構造、空室率、修繕履歴など）を総合的に勘案して決定されます。

賃借人がいる状態で売却する際の法的な注意点

オーナーチェンジで収益物件を売却する場合、賃借人の権利は法律で保護されており、売主・買主ともに理解しておくべきポイントがあります。

賃貸借契約の承継

建物の所有権が移転すると、賃貸借契約上の貸主の地位も新しいオーナーに自動的に引き継がれます。賃借人の同意は不要ですが、オーナー変更の通知を行うのが通常です。敷金（保証金）の返還義務も新オーナーに移りますので、売買契約時に敷金相当額を清算しておく必要があります。

賃借人への立ち退き要求は原則不可

売却するために賃借人に退去を求めることは、正当事由がない限り認められません。「売るから出て行ってほしい」という理由だけでは正当事由に該当しないため、賃借人が住んだままの状態で売却するのが現実的です。立ち退き交渉は法的リスクが高く、立ち退き料の支払いが必要になるケースもありますので、無理に退去を求めるよりもオーナーチェンジでの売却を検討するほうが合理的です。

レントロール（賃貸借条件一覧）の整備

収益物件の売却では、各部屋の賃貸借条件（家賃、共益費、契約期間、敷金額、賃借人の入居時期など）をまとめた「レントロール」を買主に提示するのが一般的です。正確なレントロールがあると、買主の購入判断がスムーズになり、売却期間の短縮につながります。管理会社に委託している場合は、管理会社から資料を取り寄せましょう。

相続した収益物件の税務｜事業用資産ならではの注意点

収益物件（アパート）の売却には、居住用不動産とは異なる税務上の論点があります。

減価償却費の扱い

被相続人がアパートを賃貸経営していた場合、毎年の確定申告で建物の減価償却費を経費として計上していたはずです。売却時の譲渡所得計算では、取得費から減価償却費の累計額を差し引くため、その分だけ譲渡所得が大きくなり、税負担が増えます。被相続人の確定申告書を確認し、減価償却の状況を把握しておくことが重要です。

消費税の課題

被相続人が消費税の課税事業者だった場合、相続人がその事業を引き継ぐと、売却時に建物部分について消費税が発生する可能性があります。免税事業者であっても、基準期間の課税売上高によっては課税事業者に該当する場合がありますので、税理士に確認することを強くおすすめします。

不動産所得の準確定申告

被相続人が亡くなった年の1月1日から死亡日までの不動産所得については、相続人が「準確定申告」を行う必要があります。申告期限は相続開始を知った日の翌日から4か月以内です。この手続きを忘れると加算税や延滞税が発生する場合がありますので注意してください。

金沢で相続した収益物件を高く売るためのポイント

収益物件を少しでも高く売却するためには、いくつかの準備が効果的です。

第一に、空室を埋めてから売却することです。満室のアパートは利回りが高く評価されるため、売却前に空室対策を行い、できるだけ満室に近い状態にしておくことが理想です。家賃の見直しや簡易リフォームで入居率を改善できる場合もあります。

第二に、修繕履歴を整理しておくことです。過去の修繕記録（屋根塗装、外壁補修、給排水管の交換など）がきちんと整理されていると、買主に対して物件の管理状態の良さをアピールできます。修繕記録がない場合でも、現状を正確に把握しておくことが重要です。

第三に、金沢の賃貸市場に精通した不動産会社に相談することです。収益物件の売却は、居住用不動産とは買主層も評価基準も異なります。投資家向けの販売ネットワークを持つ不動産会社であれば、より多くの購入検討者にアプローチでき、好条件での売却が期待できます。

相続した収益物件の売却は専門家への相談が第一歩

アパートなどの収益物件は、居住用不動産と比べて売却の手続きや税務が複雑です。賃借人との関係、レントロールの整備、減価償却費の計算、消費税の扱いなど、専門知識が求められる場面が多くあります。

特に相続で取得した収益物件の場合、被相続人がどのような賃貸経営を行っていたかを正確に把握するところから始めなければなりません。管理会社との契約内容、入居者の状況、建物の修繕状態など、確認すべき事項は多岐にわたります。

有限会社ジャパンサービスは、金沢市西都を拠点に創業35年、宅建免許を9回更新した実績を持つ地元密着の不動産会社です。金沢市・野々市市・白山市の収益物件にも精通しており、相続手続きから売却完了まで、税理士・司法書士との連携のもとワンストップで対応いたします。まずはお気軽にお電話ください。