認知症の相続人がいる場合の金沢市不動産売却｜成年後見制度の活用と手続きの流れ

認知症の相続人がいると不動産は売れないのか

相続人の中に認知症と診断された方がいる場合、そのままでは遺産分割協議を有効に行うことができません。遺産分割協議は相続人全員の合意が必要ですが、認知症により判断能力が不十分な方は法律行為（契約や協議への同意）を行う能力がないと判断されるためです。

つまり、認知症の相続人がいる場合、不動産を売却するための遺産分割協議そのものが進まないという問題が生じます。金沢市内でも、親の相続にあたって配偶者（もう一方の親）が認知症を発症しているケースは年々増加しており、この問題に直面するご家族は決して少なくありません。

しかし、「売れない」わけではありません。成年後見制度を利用すれば、認知症の相続人に代わって後見人が遺産分割協議に参加し、不動産の売却手続きを進めることが可能です。

成年後見制度とは｜法定後見と任意後見の違い

成年後見制度は、認知症や知的障害、精神障害などにより判断能力が不十分な方を法律的に保護・支援する制度です。大きく「法定後見」と「任意後見」に分かれます。

相続不動産の売却で主に利用されるのは法定後見制度です。すでに認知症が進行して判断能力が失われている場合、家庭裁判所に申立てを行い、後見人を選任してもらいます。後見人には親族がなれる場合もありますが、相続人同士で利害が対立するケースでは、弁護士や司法書士といった専門職が選任されることが一般的です。

金沢市の場合、申立て先は金沢家庭裁判所になります。申立てから後見人の選任までは通常2〜4か月程度かかるため、相続不動産の売却を検討している場合は早めの対応が重要です。

後見人選任後の遺産分割協議

後見人が選任されると、後見人が認知症の相続人に代わって遺産分割協議に参加します。ただし、ここで注意が必要なのは、後見人は被後見人（認知症の相続人）の利益を守る義務があるという点です。

つまり、後見人は「被後見人に不利な内容の遺産分割」には同意できません。原則として、被後見人の法定相続分を確保する形での分割が求められます。「認知症だから少なくてもいいだろう」という考えは通用しません。

居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要

成年後見人が被後見人の居住用不動産を処分（売却・賃貸・抵当権設定など）する場合、家庭裁判所の許可が必要です。これは民法859条の3に定められた規定で、被後見人の生活基盤を守るための制度です。

居住用不動産とは、被後見人が現に居住している不動産だけでなく、将来居住する可能性のある不動産も含まれます。たとえば、被後見人が施設に入所していても、以前住んでいた自宅は「居住用不動産」として扱われる可能性があります。

裁判所の許可を得るためには、売却の必要性（施設入所費用の捻出、固定資産税の負担軽減など）、売却条件の妥当性（適正な売却価格であること）、被後見人の生活への影響などを説明する必要があります。

この手続きは複雑に感じるかもしれませんが、有限会社ジャパンサービスでは司法書士と連携しながら、裁判所への申立て資料に必要な査定書の作成や、売却条件の整理をサポートしています。

金沢市で認知症の相続人がいる場合のタイムライン

認知症の相続人がいる場合の不動産売却は、通常の相続売却よりも時間がかかります。おおまかなスケジュールは以下のとおりです。

まず、相続発生後に成年後見の申立てを行います。申立てから後見人選任まで約2〜4か月。次に、後見人が就任した後、遺産分割協議を行います。協議がまとまれば相続登記を行い、金沢地方法務局（石川県金沢市丸の内1番1号）に申請します。その後、居住用不動産の場合は裁判所の売却許可を申請し、許可が下りてから売却活動を開始します。

全体で6か月〜1年程度かかることも珍しくありません。この間、物件の維持管理（固定資産税の支払い、建物の管理、庭の手入れなど）も必要になるため、早期の着手が費用面でも重要です。

費用面の注意点

成年後見制度を利用する場合、後見人への報酬が発生します。専門職後見人の報酬は家庭裁判所が決定しますが、管理財産の額に応じて月額2万〜6万円程度が目安とされています。また、不動産売却のような重要な行為を行った場合は別途付加報酬が認められることもあります。

なお、成年後見は一度開始すると原則として本人の判断能力が回復するか、亡くなるまで続きます。不動産売却だけのために後見人をつけたい場合でも、売却後に後見が終了するわけではない点に留意が必要です。

認知症の相続人がいる不動産売却はジャパンサービスにご相談ください

認知症の相続人がいる場合の不動産売却は、法律・税務・不動産の各分野にまたがる複雑な手続きが必要です。しかし、適切な専門家チームがサポートすれば、スムーズに進めることができます。

有限会社ジャパンサービスは創業35年、金沢市西都を拠点に宅建免許を9回更新してきた実績があります。司法書士・税理士との連携体制を整えており、成年後見の申立てから不動産の売却、確定申告まで一貫してお手伝いできます。

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