数次相続が発生した金沢市の不動産を売却する方法｜祖父母から孫への連続相続の実務と注意点

数次相続とは？通常の相続との違い

数次相続（すうじそうぞく）とは、最初の相続（一次相続）が発生して遺産分割が完了する前に、その相続人の一人がさらに亡くなり、二次相続が発生するケースを指します。例えば、祖父が亡くなった後、遺産分割協議が済まないうちに父も亡くなった場合、祖父の遺産に対する父の相続権が孫に引き継がれます。

金沢市では、高齢の親が所有していた不動産について相続登記を行わないまま長年放置していたところ、次の世代の相続も発生し、数次相続の状態になっているケースが少なくありません。特に、昭和時代に取得された土地・建物は登記名義が祖父母のままになっていることも珍しくなく、売却しようとしたときに初めて数次相続の問題に気づくことが多いのです。

数次相続が発生すると、相続人の数が大幅に増え、遺産分割協議がまとまりにくくなるという深刻な問題が生じます。本記事では、数次相続の仕組みと、金沢市で該当する不動産を売却するための実務的な手順を解説します。

数次相続で相続人が増えるメカニズム

数次相続が発生すると、一次相続の被相続人（例：祖父）の遺産を分割するために必要な同意者が、二次相続・三次相続の発生によって加速度的に増加します。

具体例で理解する

祖父Aが金沢市内の土地・建物を残して亡くなりました。相続人は祖母Bと子ども3人（C・D・E）です。ところが遺産分割協議を行わないうちに祖母Bが亡くなり、さらにCも亡くなりました。Cには配偶者と子ども2人がいます。この場合、祖父Aの遺産について遺産分割協議を行うには、D、E、Cの配偶者、Cの子ども2人の計5人全員の同意が必要になります。

これがさらに世代を重ねると、相続人が10人、20人と膨れ上がるケースもあります。金沢市内の古い土地では、登記簿を確認したところ、明治時代の名義のまま放置されており、相続人が30人以上に及んだという事例も実際に存在します。

相続人調査の重要性

数次相続の場合、まず全員の相続関係を確定させることが最優先です。被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、法定相続人を一人残らず特定する必要があります。戸籍の取得だけで数か月かかることもあるため、早めに着手することが重要です。

数次相続の不動産を売却するための遺産分割協議

数次相続が発生している不動産を売却するには、一次相続・二次相続（場合によっては三次相続以降）の遺産分割を一つの協議書でまとめて解決することができます。これを「数次相続の遺産分割協議書」と呼びます。

遺産分割協議書の記載方法

数次相続の遺産分割協議書には、一次相続の被相続人、二次相続の被相続人をそれぞれ明記し、最終的に不動産を取得する相続人（または売却のために名義を集約する相続人）を決定します。「一次相続の被相続人A（令和○年○月○日死亡）の相続について、二次相続の被相続人B（令和○年○月○日死亡）の相続人も含め、以下のとおり遺産を分割する」という形式で記載します。

換価分割の活用

相続人が多数いる場合、不動産を特定の一人が取得するよりも、売却して代金を分配する「換価分割」が現実的な解決策になることが多いです。換価分割であれば、各相続人が金銭で公平に受け取れるため、合意が得られやすくなります。遺産分割協議書には「対象不動産を売却し、売却代金から諸費用を控除した残額を以下の割合で分配する」と明記します。

相続人全員の署名・実印が必要

遺産分割協議書には、すべての相続人の署名と実印による押印、印鑑証明書の添付が必要です。相続人が金沢市外に住んでいる場合は、郵送でのやり取りとなりますが、協議書の内容に全員が同意していることを確認するために、事前の十分な説明が欠かせません。

数次相続の相続登記──2024年義務化への対応

2024年4月から相続登記が義務化されました。数次相続のケースでは、各相続について個別に登記を行う必要があるのか、まとめて一度の登記で済むのか、疑問を持つ方が多いです。

中間省略登記の可否

数次相続の場合、中間の相続人（例：すでに亡くなった二次相続の被相続人）を経由せずに、最終的な取得者に直接登記できる場合があります。具体的には、中間の相続が「単独相続」（相続人が一人だけ）であった場合に限り、中間省略登記が認められます。それ以外の場合は、中間の相続人への登記を経てから最終取得者への登記を行う必要があり、登録免許税が二重にかかります。

登記にかかる費用

相続登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4%です。数次相続で複数回の登記が必要な場合、それぞれに0.4%がかかるため、総額が大きくなることがあります。ただし、2026年時点では、相続登記の義務化に伴う負担軽減策として、一定の条件下で免税措置が適用される場合があります。金沢地方法務局（石川県金沢市丸の内1番1号）に事前に確認することをおすすめします。

司法書士への依頼を推奨

数次相続の登記は、戸籍の読み取りや相続関係説明図の作成が複雑になるため、司法書士への依頼をおすすめします。ジャパンサービスでは、数次相続に対応経験のある司法書士をご紹介しています。

数次相続の不動産売却にかかる税金

数次相続で取得した不動産を売却する際の税金計算には、いくつかの特殊な点があります。

取得費の考え方

譲渡所得の計算における取得費は、一次相続の被相続人（最初の所有者）が不動産を購入した際の価格を引き継ぎます。数十年前の購入であるため、購入価格の証明書類が見つからないケースが多く、その場合は売却価格の5%を取得費として計算することになります。

取得費加算の特例

取得費加算の特例は、「相続税を支払った相続人が、相続開始から3年10か月以内に売却した場合」に適用されます。数次相続の場合、どの相続を基準にするかが問題になります。原則として、自分自身が相続税を支払った相続について、それぞれの期限内であれば適用が可能です。

小規模宅地等の特例との関係

相続税の申告において小規模宅地等の特例を適用する場合、数次相続では適用要件の判定が複雑になります。一次相続で適用した特例と二次相続での適用は別々に判断されるため、税理士に相談のうえ最適な申告を行うことが重要です。

まとめ：数次相続の不動産は放置するほど複雑になる

数次相続は、時間が経てば経つほど相続人が増え、手続きがますます複雑になります。金沢市内の不動産で「登記が祖父母の名義のまま」「遺産分割を先延ばしにしている」という方は、これ以上放置すると、さらに次の相続が発生して解決が一層困難になるリスクがあります。

有限会社ジャパンサービスでは、数次相続の不動産についても、相続人調査から遺産分割協議のサポート、相続登記、売却活動まで一貫してお手伝いしています。創業35年、金沢市西都を拠点に培ったネットワークで、司法書士・弁護士・税理士との連携も万全です。

まずは現状を整理するところから始めましょう。無料相談でお気軽にお問い合わせください。お電話（076-267-8552）でもLINEでもお受けしております。