「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売却できるのだろうか」——このようなご質問をいただくことがよくあります。結論から申し上げると、住宅ローンの返済中であっても不動産の売却は可能です。ただし、通常の売却とは異なるいくつかの条件や注意点がありますので、事前にしっかりと理解しておくことが大切です。
この記事では、住宅ローンが残っている不動産を金沢市で売却する方法、売却の条件、住宅ローンと売却価格の関係、そして注意すべきポイントについて詳しく解説いたします。転勤、離婚、収入の変化、住み替えなど、さまざまな事情から住宅ローン返済中の売却を検討されている方に、お役に立てる情報をお届けします。
住宅ローン返済中でも売却できる仕組み
売却の大前提——抵当権の抹消
住宅ローンを組んで不動産を購入した場合、その不動産には金融機関の「抵当権」が設定されています。抵当権とは、ローンの返済が滞った場合に金融機関がその不動産を差し押さえて売却し、残債の回収に充てるための権利です。
不動産を売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。抵当権が設定されたままの不動産を購入する人はまずいないため、売却の際には必ず抵当権を外すことが求められます。抵当権を抹消するためには、住宅ローンの残債をすべて返済しなければなりません。つまり、住宅ローン返済中の不動産売却では、売却代金で住宅ローンを完済し、同時に抵当権を抹消するという流れになります。
売却代金でローンを完済する流れ
実際の手続きでは、売買の決済日に以下のことが同時に行われます。まず、買主から売買代金の残金を受け取ります。次に、その代金から住宅ローンの残債を金融機関に一括返済します。そして、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日中に申請します。これらの手続きは、通常、金融機関の一室で行われ、すべてが一日のうちに完了します。
この仕組みにより、住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できる見込みがあれば、問題なく売却を進めることができるのです。
アンダーローンとオーバーローン——どちらかで対応が変わる
アンダーローンの場合（売却代金＞ローン残債）
不動産の売却見込み額が住宅ローンの残債を上回る状態を「アンダーローン」と呼びます。この場合は、売却代金でローンを完済し、残った金額から仲介手数料や登記費用などの諸費用を差し引いた額が手元に残ります。アンダーローンの場合は比較的スムーズに売却を進めることができます。
例えば、住宅ローンの残債が2,000万円、不動産の売却価格が2,500万円の場合、差額の500万円から諸費用（仲介手数料、登記費用、印紙代など、合わせて100万円前後が目安）を差し引いた約400万円が手元に残る計算になります。この金額を、住み替え先の頭金や新生活の準備資金に充てることができます。
オーバーローンの場合（売却代金＜ローン残債）
不動産の売却見込み額が住宅ローンの残債を下回る状態を「オーバーローン」と呼びます。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を何らかの方法で補う必要があります。対処法としては主に以下の方法があります。
第一に、不足分を預貯金や他の資産から補填する方法です。不足額が比較的少額の場合は、この方法が最もシンプルです。第二に、住み替えローン（買い替えローン）を利用する方法です。新しい住居の住宅ローンに、現在のローンの残債分を上乗せして借り入れる方法で、一部の金融機関で取り扱っています。ただし、審査が厳しくなる傾向があります。第三に、任意売却を行う方法です。これは、ローンの返済が困難になった場合に、金融機関の合意を得たうえで抵当権を外してもらい、市場で売却する方法です。
任意売却という選択肢
任意売却は、住宅ローンの返済が困難になり、かつ売却代金でローンを全額返済できない場合の最終手段として活用される方法です。金融機関（債権者）と交渉し、売却代金でローンを全額返済できなくても抵当権を外すことに合意してもらったうえで、一般の市場で不動産を売却します。
任意売却のメリットとしては、競売よりも高い価格で売却できる可能性が高いこと、売却後の残債について返済条件の交渉ができること、周囲に経済的な事情を知られにくいことなどがあります。一方、金融機関との交渉が必要で手続きが複雑になること、信用情報に影響が出ること、期限内に売却できないと競売に移行する可能性があることなどのデメリットもあります。任意売却を検討される場合は、経験豊富な不動産会社に早めに相談することが重要です。
住宅ローン返済中の売却でよくあるケースと対処法
転勤による住み替え
金沢市から他の都市への転勤が決まった場合、自宅を売却して住み替えるか、賃貸に出すかの判断が必要になります。将来的に金沢市に戻る見込みがある場合は、一時的に賃貸に出すという選択肢もありますが、住宅ローン契約では原則として本人が居住することが条件となっている場合が多いため、金融機関に相談が必要です。戻る見込みがない場合は、売却を検討するのが合理的です。転勤の場合は、時間的な制約があるため、早めに不動産会社に相談して売却活動を開始することが大切です。
住み替え（買い替え）
家族構成の変化やライフスタイルの変化に伴い、住み替えを検討される方も多くいらっしゃいます。住み替えの場合、「売り先行」と「買い先行」の2つの進め方があります。売り先行は、現在の住まいを先に売却してから新居を購入する方法です。売却代金が確定するため資金計画が立てやすい一方、売却後に新居が見つかるまでの仮住まいが必要になる場合があります。買い先行は、先に新居を購入してから現在の住まいを売却する方法です。仮住まいの必要がない一方、二重ローンの負担が一時的に発生する可能性があります。
収入減少やライフプランの変更
リストラ、病気、介護など、さまざまな理由で収入が減少し、住宅ローンの返済が厳しくなるケースもあります。この場合、返済が滞る前に早めに対策を講じることが重要です。金融機関に返済条件の変更（返済期間の延長や一時的な返済額の減額）を相談する方法もありますが、根本的な解決にならない場合は、売却を検討する必要があります。返済を滞納してしまうと、信用情報に記録が残り、将来の住宅ローン審査に影響が出る可能性がありますので、問題が深刻化する前に行動することが大切です。
住宅ローン返済中の売却手続きの流れ
ステップ1：ローン残債と物件価値を確認する
最初に、住宅ローンの残債額を正確に確認します。金融機関から毎年送付される返済予定表や、インターネットバンキングで確認できます。同時に、不動産会社に査定を依頼し、物件の現在の市場価値を把握します。ローン残債と査定価格を比較し、アンダーローンかオーバーローンかを確認することが、売却計画の出発点になります。
ステップ2：金融機関への事前相談
売却の方針が決まったら、住宅ローンを借りている金融機関に売却の意向を伝え、繰り上げ一括返済の手続き方法や手数料、必要な書類などを確認します。繰り上げ返済には手数料がかかる場合があり、金額は金融機関や契約内容によって異なります。決済日の日程調整も金融機関と行う必要がありますので、早めの連絡が重要です。
ステップ3：売却活動から決済まで
不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。買主が見つかり、売買契約を締結したら、決済日に向けて金融機関との調整を行います。決済日には、買主からの代金受領、住宅ローンの一括返済、抵当権抹消登記、所有権移転登記がすべて同日に行われます。これらの手続きは司法書士が中心となって進めますので、売主としては必要書類をしっかりと準備しておくことが大切です。
売却にかかる費用を把握しておこう
住宅ローン返済中の不動産売却では、以下のような費用がかかります。仲介手数料は売買価格×3％＋6万円（税別）が上限です。住宅ローンの繰り上げ返済手数料は金融機関により異なりますが、数千円から数万円程度が一般的です。抵当権抹消登記の費用は、司法書士への報酬を含めて1万円から2万円程度です。印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙の費用で、売買価格により異なります。その他、引っ越し費用や仮住まいの費用なども考慮に入れておきましょう。
これらの費用を事前に把握し、売却後の手取り額をシミュレーションしておくことで、資金計画に狂いが生じるリスクを減らすことができます。
住宅ローン返済中の売却で活用できる税制
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却して譲渡所得（利益）が出た場合でも、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この特例を適用するためには、自分が住んでいた住宅を売却すること、売却の相手方が配偶者や親族でないこと、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどの要件を満たす必要があります。住宅ローン返済中の売却でも、これらの要件を満たしていれば適用可能です。多くのケースで譲渡所得税が非課税になりますので、忘れずに確定申告で適用手続きを行いましょう。
譲渡損失の繰越控除
住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失（譲渡損失）が出た場合、一定の要件を満たせば「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できる可能性があります。この特例を適用すると、譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得と相殺（損益通算）でき、さらに相殺しきれなかった分は翌年以後3年間にわたって繰り越して控除できます。オーバーローンで売却した場合に特に有効な制度ですので、該当する方は税理士にご相談ください。
住宅ローン返済中の売却で失敗しないためのポイント
早めの行動が選択肢を広げる
住宅ローンの返済に不安を感じ始めたら、できるだけ早い段階で不動産会社に相談することをおすすめいたします。返済を滞納してしまうと、信用情報機関に記録が残り、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまいます。そうなると、将来的に住宅ローンを含む各種ローンの審査に通りにくくなるだけでなく、クレジットカードの利用にも影響が出る可能性があります。返済が苦しくなる前に行動を起こすことで、通常の仲介売却や買取など、より多くの選択肢の中から最善の方法を選ぶことができます。
売却後の住まいの確保も同時に検討する
住宅ローン返済中の不動産を売却する場合、売却後の住まいの確保も重要な課題です。住み替え先を事前に検討しておき、売却のスケジュールと合わせて計画を立てましょう。賃貸住宅への引っ越しを予定している場合は、入居審査や初期費用の準備も必要です。また、一定期間は売却した自宅に住み続けながら家賃を支払う「リースバック」という方法もあります。お子様の学校の関係で、すぐには引っ越せないという場合などに検討されることがあります。
売却価格を安易に下げない
「早く売ってローンを返済したい」という気持ちから、売り出し価格を相場よりも大幅に下げてしまうケースがあります。しかし、適正価格で売却できれば手元に残る金額も増え、売却後の生活にも余裕が生まれます。市場動向を踏まえた適正な価格設定と、効果的な売却活動を行うことで、適正価格での売却を目指しましょう。焦りは禁物です。経験豊富な不動産会社のサポートを受けながら、冷静に進めていくことが大切です。
まとめ
住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できれば不動産の売却は可能です。大切なのは、ローン残債と物件の市場価値を正確に把握し、アンダーローンかオーバーローンかを見極めたうえで、状況に合った売却方法を選ぶことです。返済が困難な場合でも、任意売却などの方法がありますので、一人で悩まず早めに専門家に相談することが重要です。
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