「住宅ローンがまだ残っているけれど、家を売却できるのだろうか」――このようなお悩みをお持ちの方は少なくありません。転勤や家族構成の変化、経済的な事情など、さまざまな理由でローン返済中に売却を検討するケースは増えています。結論から申し上げると、住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。この記事では、金沢市で住宅ローン返済中の家を売却する方法と、知っておくべき注意点を詳しく解説いたします。
住宅ローンが残っていても売却できる条件
住宅ローンが残っている不動産を売却するための基本条件は、売却時にローンを完済して抵当権を抹消できることです。抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として不動産に設定する権利のことで、これが残ったままでは原則として売却できません。
ローンの完済方法としては、売却代金で残債を一括返済するのが最も一般的です。売却代金がローン残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、売却代金から残債を返済し、残った金額が手元に残ります。
アンダーローンとオーバーローンの違い
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、不動産の売却見込み額がローン残債を上回っている状態です。この場合は比較的スムーズに売却を進められます。売買契約の決済時に、売却代金からローン残債を一括返済し、同時に抵当権の抹消手続きを行います。残った金額は、仲介手数料や諸費用を差し引いた後、売主の手元に残ります。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、ローン残債が不動産の売却見込み額を上回っている状態です。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補う必要があります。貯蓄や他の資産から不足分を用意できない場合は、住み替えローンの利用や任意売却といった方法を検討することになります。
住宅ローン返済中の売却方法
方法1：通常の仲介売却
最も一般的な方法は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、アンダーローンの状態であれば、この方法が最適です。金沢市では物件の条件や立地にもよりますが、一般的に3か月から6か月程度の売却期間を見込む必要があります。
方法2：不動産買取
不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介売却よりも売却価格は低くなりますが、短期間で確実に売却できるメリットがあります。ローンの返済が困難になり、早急に売却する必要がある場合に適しています。仲介手数料が不要な点もメリットのひとつです。
方法3：住み替えローンの利用
オーバーローンの場合でも、新居の購入を同時に行うのであれば「住み替えローン」を利用できる可能性があります。住み替えローンとは、現在のローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れるローンのことです。ただし、借入額が大きくなるため審査が厳しく、返済計画を慎重に立てる必要があります。
方法4：任意売却
住宅ローンの返済が困難になり、オーバーローンで自己資金による補填もできない場合は、任意売却という方法があります。任意売却とは、金融機関の同意を得て、ローン残債がある状態のまま不動産を売却する方法です。競売に比べて市場価格に近い金額で売却でき、引っ越し費用の確保や残債の分割返済について金融機関と交渉できる場合があります。
売却前に確認すべきポイント
ローン残高の正確な把握
まず、現在のローン残高を正確に把握しましょう。金融機関から定期的に届く返済予定表や残高証明書で確認できます。繰り上げ返済の有無によって残高が変わるため、最新の情報を確認することが大切です。
不動産の現在価値の査定
次に、ご自宅の現在の市場価値を把握します。金沢市の不動産市場に精通した専門家に査定を依頼し、現実的な売却見込み額を知ることが重要です。査定額とローン残高を比較することで、アンダーローンかオーバーローンかを判断でき、最適な売却方法を選べるようになります。
売却にかかる諸費用の確認
不動産売却には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、司法書士報酬などの諸費用がかかります。一般的に、売却価格の4〜6%程度を目安として見込んでおくとよいでしょう。これらの費用も含めた資金計画を立てることが重要です。
住宅ローン返済中の売却で使える税制優遇
自宅を売却した際に利益（譲渡所得）が出た場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用される場合があります。この特別控除を利用すれば、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかかりません。
また、売却で損失が出た場合には「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という制度が利用できる場合があります。この制度により、売却損を給与所得などの他の所得と相殺し、税負担を軽減できる可能性があります。適用要件は複雑なため、税理士や不動産の専門家にご相談されることをおすすめします。
金沢市で住宅ローン返済中の売却を成功させるコツ
住宅ローン返済中の売却を成功させるためには、早めの行動が重要です。ローンの返済が厳しくなってきた段階で専門家に相談することで、選択肢が多い状態で最適な方法を選べます。返済を滞納してしまうと、選択肢が大幅に制限されてしまいます。
また、金沢市の不動産市場を熟知した専門家に依頼することで、適正価格での売却が期待できます。地域の相場観を持った専門家であれば、物件の強みを最大限に活かした売却戦略を立てることができます。
まとめ
住宅ローンが残っていても、不動産の売却は可能です。アンダーローンであれば通常の売却で対応でき、オーバーローンの場合でも住み替えローンや任意売却などの方法があります。大切なのは、現在のローン残高と不動産の市場価値を正確に把握し、ご自身の状況に最適な方法を選ぶことです。
金沢市で住宅ローン返済中の不動産売却をお考えの方は、ジャパンサービスにお気軽にご相談ください。ローン残債や物件の状況を丁寧に確認し、最適な売却プランをご提案いたします。まずは無料相談・無料査定をご利用ください。
