「家を売却した後の確定申告はどうすればいいの？」「売却益が出た場合、どのくらいの税金がかかるのだろう」——金沢市で不動産を売却された方から、こうしたご質問を多くいただきます。
不動産を売却した翌年には、確定申告が必要になる場合があります。確定申告の手続きは普段馴染みのない方も多く、不安に感じられるかもしれません。しかし、正しい知識を持って準備を進めれば、決して難しいものではありません。
この記事では、不動産売却後の確定申告について、必要となるケースや手続きの流れ、活用できる特例制度まで、金沢市の方にもわかりやすく解説します。
不動産売却後に確定申告が必要なケース
譲渡所得が発生した場合
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税がかかります。この場合、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。
譲渡所得は「売却価格 ー（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算されます。取得費とは、その不動産を購入したときの金額や購入時にかかった諸費用のことです。譲渡費用とは、売却するためにかかった仲介手数料や印紙代などの費用を指します。
損失が出た場合でも申告した方がよいケース
売却によって損失が出た場合、確定申告の義務はありません。しかし、一定の要件を満たせば「譲渡損失の繰越控除」の特例を利用できることがあります。この特例を使えば、損失を他の所得と相殺して税負担を軽減できる可能性がありますので、損失が出た場合でも確定申告を検討されることをおすすめします。
特例の適用を受ける場合
後述する「3,000万円特別控除」などの特例を利用する場合は、たとえ結果的に税額がゼロになるとしても、確定申告が必要です。申告をしなければ特例の適用を受けられませんので、ご注意ください。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得の基本的な計算式
譲渡所得の計算は以下の流れで行います。
まず、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡所得を算出します。取得費には、購入代金のほか、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙代などが含まれます。建物については、経過年数に応じた減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。
購入時の売買契約書が見つからず取得費が不明な場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算することができます。ただし、この方法では取得費が低く計算されるため、税負担が大きくなる傾向があります。可能な限り購入時の契約書を探しておきましょう。
税率は所有期間によって異なる
譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）が課されます。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として約20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）となります。
所有期間は、実際に不動産を取得した日から売却した年の1月1日までで計算する点にご注意ください。たとえば、2021年4月に購入した不動産を2026年5月に売却した場合、実際には5年以上経過していますが、2026年1月1日時点では4年9か月となるため、短期譲渡所得に該当します。
活用できる主な特例制度
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例は所有期間に関係なく適用でき、多くの方がこの特例によって税負担を軽減しています。
適用を受けるための主な要件としては、自分が住んでいた家屋であること（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること）、売主と買主が親族関係にないこと、前年・前々年にこの特例の適用を受けていないことなどがあります。
所有期間10年超の軽減税率の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、通常の長期譲渡所得よりもさらに低い税率が適用される特例があります。この特例は、3,000万円特別控除と併用することができます。
具体的には、6,000万円以下の部分について約14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）の税率が適用されます。長期保有してきた自宅を売却する場合に、大きな節税効果が期待できます。
相続した不動産に関する特例
相続によって取得した不動産を売却する場合にも、いくつかの特例があります。たとえば、相続税を納めた方が相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる「相続税の取得費加算の特例」があります。
また、相続した空き家を売却する場合には、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除の適用を受けられる場合もあります。相続した不動産の売却を検討されている方は、こうした特例について事前に確認しておくことをおすすめします。
確定申告の手続きの流れ
必要書類を準備する
確定申告にあたっては、以下のような書類が必要です。確定申告書、譲渡所得の内訳書、不動産の売買契約書（売却時・購入時の両方）、仲介手数料や登記費用などの領収書、登記簿謄本、そして本人確認書類です。
特例の適用を受ける場合は、追加で必要な書類が発生することがありますので、事前に確認しておきましょう。
申告書を作成する
確定申告書は、国税庁のホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を利用して作成することができます。画面の案内に沿って必要事項を入力していけば、計算も自動で行われますので、初めての方でも作成しやすい仕組みになっています。
申告書を提出する
作成した申告書は、管轄の税務署に提出します。金沢市にお住まいの方は、金沢税務署が管轄です。提出方法は、税務署への直接持参、郵送、またはe-Tax（電子申告）の3つがあります。
近年はe-Taxの利用が増えており、自宅からインターネット経由で申告を完了できるため便利です。マイナンバーカードをお持ちであれば、スマートフォンからでも手続きが可能です。
確定申告でよくある質問
申告を忘れてしまった場合はどうなる？
確定申告の期限を過ぎてしまった場合でも、できるだけ早く申告（期限後申告）を行いましょう。期限後申告の場合、無申告加算税や延滞税がかかる可能性がありますが、申告しないままにしておくよりは早めに対応した方が負担は少なくなります。
確定申告が不要なケースは？
譲渡所得がマイナス（損失が出た場合）で、特例の適用も受けない場合は、確定申告の義務はありません。ただし、先述のとおり、損失の繰越控除を利用できる場合もありますので、一度確認してみることをおすすめします。
専門家に相談した方がよいケース
相続した不動産の売却、複数の特例の適用判断、取得費が不明な場合など、判断が複雑になるケースでは、税理士に相談されることをおすすめします。また、不動産の売却から確定申告の相談まで一貫して対応してくれる不動産会社であれば、手続きの負担を軽減できます。
まとめ
不動産を売却した後の確定申告は、譲渡所得が発生した場合に必要となります。正しく申告することで、3,000万円特別控除をはじめとする各種特例を活用し、税負担を軽減できる可能性があります。
大切なのは、売却前から確定申告を見据えた準備を行うことです。購入時の売買契約書や各種領収書を整理しておくことで、スムーズに手続きを進めることができます。
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