不動産を売却した翌年には、確定申告が必要になる場合があります。「確定申告は会社員だから不要では？」と思われる方もいらっしゃいますが、不動産の売却による所得は給与所得とは別に申告が必要です。この記事では、金沢市で不動産を売却された方、またはこれから売却を検討されている方に向けて、確定申告の基本知識と具体的な手続きを解説いたします。
不動産売却後に確定申告が必要なケース
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必要です。譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格＋諸費用）と譲渡費用（売却時にかかった費用）を差し引いて計算します。この計算結果がプラスであれば、原則として確定申告を行い、所得税・住民税を納付しなければなりません。
一方、売却損（譲渡損失）が出た場合は、確定申告の義務はありません。ただし、一定の要件を満たす場合には、確定申告をすることで他の所得との損益通算や繰越控除が受けられ、税金が還付される可能性があります。損が出た場合でも確定申告を行う方が有利になるケースがありますので、確認されることをおすすめします。
譲渡所得の計算方法
基本の計算式
譲渡所得は以下の計算式で求めます。譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額。取得費とは、土地・建物の購入代金に購入時の仲介手数料、登記費用、不動産取得税などを加えた金額です。建物については、購入代金から減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。
取得費がわからない場合
相続で取得した不動産や、購入時の書類が残っていない場合など、取得費が不明なケースがあります。このような場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算することが認められています。ただし、概算取得費を使うと取得費が実際より低くなり、結果として譲渡所得が大きくなる可能性があります。購入時の売買契約書や領収書はできるだけ探しておくことをおすすめします。
税率は所有期間で異なる
譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として所得税15.315%、住民税5%の合計約20.315%が適用されます。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として所得税30.63%、住民税9%の合計約39.63%と、税率がほぼ倍になります。
活用できる特別控除と特例
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。多くの場合、この特例を適用することで譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されます。ただし、売却の相手方が配偶者や親族などの特別な関係にある人の場合は適用されません。
10年超所有軽減税率の特例
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームの場合、3,000万円特別控除を適用した後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、税率が約14.21%に軽減される特例があります。3,000万円特別控除と併用できるため、長期間所有していた自宅の売却では大きなメリットがあります。
買い換え特例
マイホームを売却して新たなマイホームを購入する場合、一定の要件のもと、譲渡所得にかかる税金を将来に繰り延べることができる特例があります。ただし、この特例は3,000万円特別控除との併用はできないため、どちらが有利か比較検討する必要があります。
譲渡損失の損益通算・繰越控除
住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が生じた場合や、買い換えによって損失が生じた場合には、一定の要件のもと、その損失を給与所得などの他の所得と通算（相殺）できます。通算しきれなかった損失は、翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することができます。
確定申告の具体的な手続き
申告時期と申告先
不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までの期間に、住所地を管轄する税務署に確定申告書を提出します。金沢市内にお住まいの方は、住所地に応じた管轄税務署に申告します。e-Taxを利用してオンラインで申告することも可能です。
必要書類
確定申告に必要な主な書類は、確定申告書B（第一表・第二表）、分離課税用の申告書（第三表）、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し（売却時・購入時）、仲介手数料や登記費用などの領収書、登記事項証明書などです。特別控除を適用する場合は、その要件を証明するための追加書類が必要になることがあります。
まとめ
不動産売却後の確定申告は、正しく行うことで大きな節税効果が得られる場合があります。3,000万円特別控除をはじめとする各種特例を活用できるかどうかで、納める税金に大きな差が生じます。また、売却損が出た場合でも確定申告を行うことで税金の還付を受けられる可能性があります。
確定申告の手続きに不安がある方は、不動産売却の段階から専門家に相談されることをおすすめします。金沢市で不動産の売却をお考えの方は、ジャパンサービスにお気軽にご相談ください。売却から確定申告まで見据えた総合的なアドバイスで、お客様の不動産売却をサポートいたします。まずは無料相談・無料査定をご利用ください。
