数次相続で複雑化した金沢の不動産を売却する方法｜手順・相続人特定・税金

数次相続とは？通常の相続との違いを分かりやすく解説

数次相続とは、ある方が亡くなって相続が発生したにもかかわらず、遺産分割や相続登記が完了する前に、相続人の1人がさらに亡くなってしまうケースを指します。たとえば、金沢市内に実家を持つ父親が亡くなり、その不動産の名義変更をしないまま母親も亡くなった場合、これが数次相続にあたります。

通常の相続であれば、被相続人から相続人へ直接的に遺産分割を行えばよいのですが、数次相続が発生すると、関係する相続人の範囲が広がり、手続きが格段に複雑になります。最初の相続の相続人に加えて、2番目の相続の相続人も遺産分割に参加する必要があるためです。

金沢市や野々市市、白山市では、代々の実家を所有している方が多く、祖父母の代から相続登記がされていないケースが珍しくありません。こうした場合、数次相続が2回、3回と重なっていることもあり、相続人が10人以上に膨れ上がっているケースも実際に存在します。

数次相続が不動産売却を難しくする3つの理由

数次相続が発生した不動産を売却しようとすると、以下の3つの問題が立ちはだかります。

理由1：相続人の特定に時間がかかる

数次相続が発生している場合、まず全ての相続人を戸籍謄本で確認する作業が必要です。被相続人の出生から死亡までの戸籍を遡り、さらに各相続人の現在の戸籍も取得する必要があります。金沢市の場合、本籍が市外や県外に移っている方も多く、戸籍の取り寄せだけで数週間から数か月を要することがあります。

理由2：全相続人の合意が必要

不動産を売却するためには、遺産分割協議書に全相続人の署名と実印が必要です。数次相続で相続人が増えると、全員と連絡を取り、合意を形成すること自体が大きなハードルとなります。中には面識のない相続人がいたり、連絡先が分からない相続人がいたりするケースもあります。

理由3：中間省略登記の可否を判断する必要がある

数次相続の場合、中間の相続登記を省略して最終的な取得者に直接登記できる場合と、できない場合があります。中間の相続が「単独相続」であった場合は中間省略が可能ですが、複数の相続人がいた場合は原則として各段階の相続登記が必要です。この判断を誤ると、登記申請が却下されてしまいます。

金沢で数次相続の不動産を売却するための具体的な手順

数次相続が発生した金沢市内の不動産を売却するには、以下の手順で進めるのが一般的です。

まず第1段階として、被相続人全員の戸籍を収集し、法定相続人を確定させます。この作業は司法書士に依頼するのが効率的です。金沢地方法務局（石川県金沢市丸の内1番1号）に相続登記を申請する際にも、この戸籍書類一式が必要になります。

第2段階として、確定した相続人全員で遺産分割協議を行います。不動産を売却して代金を分配する「換価分割」という方法を採用するケースが多く見られます。換価分割であれば、特定の相続人が不動産を取得するわけではないため、比較的合意が得られやすい傾向があります。

第3段階として、遺産分割協議書に基づいて相続登記を完了させます。売却の便宜上、相続人の代表者1名に所有権を移転し、その代表者が売主となって売却を進める方法が一般的です。

第4段階として、相続登記が完了した後に不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を開始します。ここからは通常の不動産売却と同じ流れになります。

数次相続で相続人が見つからない場合の対処法

数次相続で最も困難なケースの1つが、相続人の一部と連絡が取れない場合です。戸籍の附票を取得して住所を調べても、転居先が不明であったり、海外に移住していたりするケースがあります。

このような場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人」の選任を申し立てる方法があります。不在者財産管理人が選任されると、その管理人が不在者に代わって遺産分割協議に参加し、売却の合意を形成できるようになります。ただし、裁判所への申立てから管理人の選任までには数か月を要することが一般的です。

また、相続人の中に行方不明者がいる場合は「失踪宣告」の制度を利用する方法もあります。失踪宣告が確定すると、行方不明者は法律上死亡したものとみなされ、その相続人が新たに遺産分割に参加します。

いずれの手続きも専門性が高く、弁護士や司法書士との連携が欠かせません。有限会社ジャパンサービスでは、こうした複雑なケースにおいても、法律の専門家と連携しながら売却を実現するためのサポートを行っています。

数次相続の不動産にかかる税金の注意点

数次相続が発生した不動産を売却する場合、税金の取扱いにもいくつかの注意点があります。まず相続税については、各相続の発生時点でそれぞれ課税の有無を判断する必要があります。最初の相続では基礎控除の範囲内で非課税だったとしても、2回目の相続で財産総額が基礎控除を超える場合は、相続税が発生します。

また、「相次相続控除」という制度も覚えておきましょう。これは、10年以内に2回以上の相続があった場合に、2回目以降の相続税から一定額を控除できる制度です。数次相続では特にこの控除が適用される可能性が高いため、税理士に確認することをお勧めします。

売却時の譲渡所得税については、所有期間は最初の被相続人の取得日から起算されます。数次相続を経ていても、所有期間が長くなるため、長期譲渡所得として低い税率（約20.315％）が適用される可能性が高くなります。2026年時点の税制で最適な売却タイミングを判断するためにも、税理士との事前相談が重要です。

複雑な数次相続も地元35年の経験でサポートします

数次相続の不動産売却は、通常の売却と比べて手続きが複雑で時間もかかります。しかし、適切な手順を踏み、専門家のサポートを受けることで、確実に売却を完了させることができます。有限会社ジャパンサービスは、金沢市西都を拠点に創業35年、宅建免許9回更新の実績を持ち、数次相続を含む複雑な案件を数多く手がけてきました。司法書士・税理士との連携体制も整っていますので、まずはお気軽にご相談ください。