土地を売却すると、利益が出た場合には「譲渡所得税」という税金がかかります。「いったい税金はどのくらいかかるのか」「少しでも税金を抑える方法はないのか」——土地の売却を検討されている方にとって、税金の問題は大きな関心事です。税金のことを知らないまま売却してしまうと、予想以上の税負担に驚くことにもなりかねません。
この記事では、金沢市で土地を売却した際にかかる税金の種類と計算方法、活用できる節税対策（特例制度）について、わかりやすく解説いたします。税金の基礎知識を身につけておくことで、より有利な条件で売却を進めることができます。なお、税金に関する具体的な判断は、個々の状況により異なりますので、必ず税理士や税務署にご確認ください。
土地を売却した時にかかる税金の種類
譲渡所得税（所得税・住民税）
土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課されます。これらをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶことが一般的です。譲渡所得税は、給与所得や事業所得とは別に計算される「分離課税」の対象です。つまり、給与収入がいくらであるかに関係なく、土地の売却益に対して独立した税率が適用されます。
なお、売却して損失が出た場合（売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回った場合）は、原則として譲渡所得税はかかりません。
印紙税
土地の売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼付する必要があります。これが印紙税です。例えば、売買金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円（軽減税率適用時）、5,000万円を超え1億円以下の場合は3万円（同）の印紙税がかかります。金額は比較的少額ですが、忘れずに準備しておきましょう。
登録免許税
土地に抵当権が設定されている場合、売却時に抵当権を抹消するための登記手続きが必要です。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件あたり1,000円です。土地と建物にそれぞれ抵当権が設定されている場合は2,000円となります。司法書士に手続きを依頼する場合は、別途報酬がかかります。
仲介手数料にかかる消費税
不動産会社に売却を依頼した場合の仲介手数料には消費税がかかります。仲介手数料自体は税金ではありませんが、売却にかかる費用として把握しておく必要があります。なお、土地の売買代金自体には消費税はかかりません（個人が売主の場合）。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得の計算式
譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。「譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額」です。
売却価格は、実際に土地を売却した金額です。取得費は、土地を購入した時の価格に、購入時にかかった諸費用（仲介手数料、登記費用、印紙税など）を加算した金額です。譲渡費用は、売却にかかった諸費用（仲介手数料、測量費、建物の解体費用、印紙税など）です。特別控除額は、一定の要件を満たす場合に適用される控除額です。
取得費がわからない場合の対処法
相続した土地や、購入時の書類が見当たらない場合など、取得費が不明なケースは珍しくありません。取得費がわからない場合は、売却価格の5％を「概算取得費」として計算することが認められています。例えば、3,000万円で売却した場合、概算取得費は150万円となります。
ただし、概算取得費を使うと取得費が非常に小さくなるため、譲渡所得が大きくなり、税額も高くなります。実際の購入価格の方が高い場合は、購入時の契約書や領収書、金融機関の融資記録、固定資産税の取得時期の評価額など、購入価格を証明できる資料を探すことが重要です。わずかな手がかりでも税理士に相談すれば、概算取得費よりも有利な取得費を認めてもらえる可能性があります。
税率——所有期間で大きく変わる
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって大きく異なります。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として、所得税15％＋住民税5％の合計20％（復興特別所得税を含むと20.315％）が適用されます。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として、所得税30％＋住民税9％の合計39％（復興特別所得税を含むと39.63％）が適用されます。
長期と短期で税率が約2倍も異なりますので、所有期間の確認は非常に重要です。相続した土地の場合は、被相続人（亡くなった方）の所有期間を引き継ぐことができますので、相続による取得であっても多くのケースで長期譲渡所得として扱われます。
所有期間の計算で注意すべき点は、実際の所有期間ではなく「売却した年の1月1日時点」で5年を超えているかどうかで判定されることです。例えば、2021年4月に取得した土地を2026年5月に売却した場合、実際の所有期間は5年以上ですが、2026年1月1日時点では4年9か月となり「短期」に該当します。この場合は2027年以降に売却すれば長期譲渡所得として扱われます。売却のタイミングによって税率が倍近く変わりますので、所有期間が5年前後の場合は特に注意が必要です。
譲渡所得税の計算例
具体的な計算例を見てみましょう。金沢市内の土地を3,000万円で売却したケースを想定します。取得費（購入価格＋購入時の諸費用）が1,500万円、譲渡費用（仲介手数料＋測量費等）が130万円の場合、譲渡所得は「3,000万円−1,500万円−130万円＝1,370万円」となります。長期譲渡所得の場合、税額は「1,370万円×20.315％≒約278万円」です。短期譲渡所得の場合は、「1,370万円×39.63％≒約543万円」となり、約265万円もの差が生じます。
活用できる主な節税対策（特例制度）
居住用財産の3,000万円特別控除
マイホーム（居住用財産）として使用していた土地・建物を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この特例を適用すると、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税がゼロになります。適用要件としては、自分が住んでいた家屋とその敷地を売却すること、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却の相手方が配偶者や親族等でないことなどがあります。
10年超所有の軽減税率の特例
マイホームを売却した場合で、所有期間が10年を超えるときは、3,000万円特別控除を適用した後の譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について、通常の長期譲渡所得税率（20.315％）よりも低い14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税）の軽減税率が適用されます。3,000万円特別控除と併用できますので、所有期間が10年を超えるマイホームの売却では大きな節税効果が期待できます。
相続した空き家の3,000万円特別控除
相続により取得した被相続人のマイホーム（空き家）を売却する場合にも、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用できます。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、相続開始直前まで被相続人が一人暮らしをしていたこと、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどです。金沢市内で古い実家を相続された方は、この特例の適用可能性を確認されることをおすすめいたします。
相続税の取得費加算の特例
相続税を納付した方が、相続した土地を相続開始から3年10か月以内に売却した場合、支払った相続税のうちその土地に対応する部分を取得費に加算できる特例です。取得費が増えることで譲渡所得が減少し、結果として譲渡所得税が軽減されます。相続税を支払った方は必ず確認すべき特例です。
特定の居住用財産の買い換え特例
マイホームを売却して新たなマイホームに買い換える場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができる特例があります。注意すべき点として、この特例は税金が免除されるわけではなく、将来売却した時まで課税が「繰り延べ」られるという点です。また、3,000万円特別控除とは併用できませんので、どちらが有利かを比較検討する必要があります。
確定申告を忘れずに
土地を売却して譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。特別控除などの特例を適用する場合も、確定申告が要件となっていますので、たとえ控除により税額がゼロになる場合でも必ず確定申告を行いましょう。確定申告を怠ると、特例の適用を受けられなくなる場合がありますので注意が必要です。
確定申告に必要な書類は、売買契約書の写し、取得費がわかる書類（購入時の契約書等）、譲渡費用の領収書、特例の適用に必要な書類（住民票の写し等）などです。書類の準備に時間がかかる場合もありますので、早めに準備を始めましょう。
金沢市で土地を売却する際の税金に関するよくある質問
相続した土地の取得費はどう計算する？
相続により取得した土地の取得費は、被相続人（亡くなった方）が購入した時の価格を引き継ぎます。被相続人が購入した時の売買契約書が残っていれば、その金額に購入時の諸費用を加えた額が取得費になります。契約書がない場合は、概算取得費（売却価格の5％）を使うことになりますが、これでは税額がかなり高くなるため、できる限り購入時の資料を探すことをおすすめいたします。故人の書類の中に、不動産取得時の契約書や領収書、住宅ローンの融資関連書類がないか、丁寧に確認してみましょう。また、登記簿の情報や固定資産課税台帳の記録から取得時期を特定し、当時の相場を基に取得費を推計できる場合もあります。この点は税理士に相談されることをおすすめいたします。
土地を売却したら翌年の住民税も上がる？
はい、土地を売却して譲渡所得が発生した場合、翌年の住民税に影響があります。譲渡所得に対する住民税（長期5％、短期9％）は、翌年度の住民税として課税されます。確定申告の際に所得税は納付しますが、住民税は翌年6月以降に通知が届きますので、忘れずに準備しておきましょう。また、譲渡所得が大きい場合は、国民健康保険料（国保加入者の場合）にも影響が出る可能性があります。売却益を全額使い切ってしまわず、翌年の税負担分を確保しておくことが大切です。
測量費用や解体費用は経費にできる？
はい、土地の売却に直接必要な費用は「譲渡費用」として控除できます。具体的には、仲介手数料、売買契約書に貼付した印紙税、境界確定測量の費用、売却のために行った建物の解体費用、売却のための広告費用などが譲渡費用として認められます。ただし、固定資産税や修繕費用など、売却に直接関連しない費用は譲渡費用には含まれません。譲渡費用として計上できる項目の領収書は必ず保管しておきましょう。
売却前に税金のシミュレーションをしておこう
土地の売却で後悔しないためには、売却前に税金のシミュレーションを行っておくことが重要です。想定される売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、適用可能な特例を反映させた上で、概算の税額を計算しておきましょう。これにより、実際に手元に残る金額（手取り額）を把握でき、売却後の資金計画を立てやすくなります。
税金のシミュレーションは、自分で概算することもできますが、特例の適用判断や取得費の計算が複雑な場合は、税理士に依頼するのが確実です。売却金額が大きい場合は、税理士への相談費用を差し引いても十分にメリットがあります。不動産会社に相談すれば、提携している税理士を紹介してもらえることも多いので、積極的に活用しましょう。
まとめ
土地の売却にかかる税金は、取得費や所有期間、適用できる特例によって大きく変わります。特に、所有期間による税率の違い（長期と短期で約2倍の差）や、3,000万円特別控除などの特例制度は、税額に大きく影響する重要なポイントです。売却を検討する段階で税金のシミュレーションを行い、手取り額を把握しておくことが、賢い売却への第一歩です。
金沢市で土地の売却をお考えの方は、ジャパンサービスにお気軽にご相談ください。税金面も含めた売却のトータルサポートをいたします。提携税理士のご紹介も可能ですので、税金に関するご不安も安心して解消いただけます。無料査定を実施しておりますので、まずは土地の価値を確認するところからお気軽にお問い合わせください。
